Bên cạnh những nỗ lực của nhà đầu tư ngoại âm thầm tìm kiếm cơ hội đầu tư vào Việt Nam, không ít nhà đầu tư trong nước đã thổi một làn gió mới vào thị trường bất động sản thông qua việc thực hiện thành công nhiều thương vụ mua bán - sáp nhập (M&A) dự án.
"Ngoại" bùng nổ
Trong vòng 5 năm trở lại đây, cùng với nhịp đi xuống của thị trường địa ốc Việt Nam, các nhà đầu tư nước ngoài có tiềm lực tài chính mạnh mẽ cũng đã kịp thời thâu tóm không ít dự án bất động sản tại nhiều điểm nóng về đầu tư ở Việt Nam như Hà Nội, TPHCM, Đà Nẵng…
Theo khảo sát của BizLIVE, mặc dù số lượng thương vụ thực hiện không nhiều, nhưng hầu hết các thương vụ của nhà đầu tư ngoại đều có quy mô khá lớn.
Đặc biệt, bên cạnh việc ghi nhận khá nhiều thương vụ thành công với quy mô hàng trăm triệu USD, thị trường bất động sản còn được đón những gương mặt mới là các “siêu công ty” nước ngoài lần đầu tiên đổ tiền vào Việt Nam.
Thương vụ được chú ý nhất trong năm 2014 phải kể đến việc cam kết đầu tư tới 2,5 tỉ USD vào dự án Vũng Rô Resort của Tập đoàn Rose Rock, công ty quản lý đầu tư và phát triển bất động sản của gia đình tài phiệt Rockefeller (Mỹ).
Thị trường bất động sản đón những gương mặt mới là các “siêu công ty” nước ngoài
lần đầu tiên đổ tiền vào Việt Nam
Theo đó, Rose Rock sẽ đầu tư Dự án Tổ hợp nghỉ dưỡng vịnh Vũng Rô với các hạng mục khủng như: Khách sạn với hơn 760 phòng, 4.300 căn hộ, 100 ngôi nhà phố sang trọng, các cửa hàng mua sắm và bến du thuyền với 350 chỗ đậu.
Một dự án bất động sản nghỉ dưỡng khác cũng gây sự chú ý đối với dư luận là Alma Resort tại Khánh Hòa, được tỉ phú người Israel Igal David Ahouvi mua lại với giá lên tới 300 triệu USD.
Keppel Land, một đại gia địa ốc từ Singapore, đã liên doanh với Công ty TNHH liên doanh Hà Nội Westgate dự kiến sẽ đầu tư khoảng 140 triệu USD vào dự án khu đô thị Hanoi Westgate tại Quốc Oai, Hà Nội.
Cùng với đó, Sunwah Group (Hong Kong) cũng đã kịp đầu tư 200 triệu USD vào dự án xây dựng khu chung cư tại Bình Thạnh (TPHCM).
Gần đây nhất, Tập đoàn Nakheel (Các Tiểu vương quốc Ảrập Thống nhất - UAE) đã chính thức triển khai đầu tư dự án Khu đô thị du lịch Hạ Long Star (Quảng Ninh), quy mô diện tích khoảng 125ha, tổng vốn đầu tư ước tính lên đến 550 triệu USD.
Mục tiêu dự án là xây dựng một khách sạn 5 sao với 250 phòng, một khách sạn hạng sang 100 phòng, 226 biệt thự, 85 nhà phố, 114 căn hộ và trung tâm thương mại.
Một số thương vụ khủng khác cũng phải nhắc đến như: Thương vụ Metro Cash & Carry của Berli Jucker từ Thái Lan quy mô 877 triệu USD; Daibiru từ Nhật Bản mua lại một phần tòa nhà Corner Stone từ VIBank với giá trị hơn 60 triệu USD), Tập đoàn Creed Group của Nhật cũng đã thâu tóm hàng loạt dự án của Năm Bảy Bảy gồm: City Gate Tower, NBB Garden III và NBB Garden II…
"Nội" ít nhưng chất
Trong suốt một thời gian dài, các nhà đầu tư ngoại vẫn tỏ ra lấn lướt hơn trong việc thực hiện các thương vụ M&A dự án bất động sản, nhất là xét về giá trị các thương vụ.
Tuy nhiên, diễn biến thị trường năm 2014 cho thấy, làn sóng các nhà đầu tư trong nước tham gia vào cuộc chơi M&A bất động sản đã thực sự dâng cao với nhiều thương vụ lớn.
Trong năm 2014, Tập đoàn Vingroup đã thâu tóm thành công dự án Thành Phố Xanh hơn 17 ha tại Mỹ Đình 1 của CTCP Bất động sản Hồng Ngân; Sở hữu chuỗi bán lẻ Oceanmark của Ocean Retail, đổi tên thành Vinmark; xác nhận cho thuê dài hạn khu văn phòng thuộc Vincom Center TPHCM cho Vicentra…
Him Lam mua lại dự án Đông Nam (TPHCM) từ Tập đoàn Hoàng Anh Gia Lai với trị giá 1.050 tỉ đồng. Licogi 16 bán lại dự án Skypark Residence (Hà Nội) cho TCty Xây dựng Thanh Hóa trị giá 285 tỉ đồng; Hải Phát cũng đang thâu tóm khu đất 5.000m2 mặt đường Nguyễn Xiển tổng mức đầu tư khoảng 1.000 tỉ đồng; Vinacapital đã hoàn thành việc bán cổ phần tại Movempick Hotel Saigon trong quý I/2014 với giá trị 16,1 triệu USD…
NBB đầu tư xây dựng căn hộ
Các thương vụ khác gồm: Công ty Novaland mua lại các dự án Lexington, Galaxi 9, Icon 56, Prince, Tresor, Rivergate, 50 Phan Văn Khỏe…. Công ty Hưng Thịnh mua lại các dự án Thiên Nam, 12View, Thới An. Công ty Phúc Khang mua lại dự án Eco Town; Công ty Phát Đạt mua lại 2 dự án ở quận 1 (TPHCM); Công ty An Gia mua lại các dự án An Gia Garden, An Gia Star, một phần dự án Lacasa; Capitalland mua lại các dự án The Vista, ParcSpring, Vista Verde, Sparkle, Mulberry & Harmony; Công ty Đất Xanh mua lại các dự án CT 15, Riverside Garden, Green City…
Tập đoàn FLC, với hàng loạt thương vụ công bố đang thể hiện rõ tầm nhìn cũng như tiềm lực tài chính của mình. Theo đó, chỉ trong thời gian 2013 - 2014, FLC đã công bố một loạt thương vụ M&A.
Cú “hat-trick” của FLC bao gồm 3 dự án: Alaska Garden City (Đại Mỗ, Nam Từ Liêm, Hà Nội) sau đổi tên thành FLC Garden City - diện tích hơn 5 ha, tổng mức đầu tư 3.500 tỉ đồng, được mua lại với giá 297 tỉ đồng; dự án Ion Complex Tower (36 Phạm Hùng, Hà Nội), được đổi tên thành FLC Complex Phạm Hùng - diện tích 4.000m2, tổng mức đầu tư 1.200 tỉ đồng, được mua lại với giá 198 tỉ đồng; và dự án The Lavender (Hà Đông, Hà Nội), tên mới là FLC Star Tower - diện tích 3.000m2, tổng mức đầu tư 1.100 tỉ đồng, được mua lại với giá 300 tỉ đồng.
Với chiến lược M&A có tính chủ động cao, chớp thời cơ mua được giá thấp do đúng vùng đáy của thị trường, chỉ sau 1 năm, tổng mức đầu tư dự kiến của FLC cho các dự án sở hữu nhờ M&A lên đến gần 6.000 tỉ đồng.
Theo tiết lộ từ đại diện của FLC, hiện tại tập đoàn này vẫn đang tiếp tục đàm phán với nhiều đối tác trong các thương vụ M&A, trong thời gian tới, quỹ đất dự án của FLC sẽ còn tiếp tục tăng lên mạnh mẽ.
Đâu là chìa khóa?
“Nếu không thực hiện M&A, có thể phải mất 5 - 10 năm mới sở hữu được danh mục dự án lớn như vậy. Đặc biệt trong bối cảnh yếu tố kinh nghiệm triển khai hoàn toàn một dự án vẫn được đánh giá là yếu điểm của nhiều doanh nghiệp bất động sản Việt Nam”, TS. Christopher Kummer - Chủ tịch Viện Mua bán sáp nhập IMAA (Thụy Sĩ) - khẳng định.
Không những thế, hầu hết các dự án FLC mua lại đều đã hoàn thành về mặt thủ tục, sẵn sàng triển khai, thậm chí có dự án đã có thể mở bán chính thức ngay sau khi hoàn tất mua lại.
“Nếu phân tích theo thời điểm FLC mua lại các dự án thì đây là giai đoạn nhiều chủ đầu tư phải chấp nhận bán rẻ dự án để thu hồi vốn hoặc trả nợ ngân hàng với mức định giá thấp hơn 40 - 50% so với kỳ vọng trước đó”, ông Đặng Xuân Minh -Tổng giám đốc AVM Việt Nam - cho biết.
Phối cảnh căn hộ City Gate Towers - NBB & Creed Group đầu tư xây dựng
Ở góc nhìn tương tự, theo nhận định của ông Nguyễn Hồng Sơn -Trưởng bộ phận định giá và tư vấn tài chính Savills Hà Nội, trong vài năm qua, có rất nhiều chủ đầu tư có dự án nhưng năng lực triển khai dự án rất yếu do gặp phải nhiều khó khăn về tài chính.
“Sức ép quá lớn về tài chính và khả năng triển khai khiến nhiều chủ đầu tư bắt buộc phải tính đến phương án bán lại dự án”, ông Sơn phân tích.
Các chuyên gia về M&A nhìn nhận, sự chuẩn bị kỹ càng để lựa chọn được phân khúc dự án có được hiệu quả đầu tư nhất mà lại tránh được các rủi ro liên quan đến pháp lý và thủ tục là một yếu tố đặc biệt quan trọng trong chiến thuật về thực hiện các thương vụ mua lại dự án.
Theo TS. Nguyễn Việt Khôi - chuyên gia cao cấp về M&A, trong một thương vụ M&A bất động sản, cơ hội của một doanh nghiệp đi mua là thuận lợi xuất phát từ chiến lược đầu tư hợp lý khi mua vào tại giai đoạn thị trường khó khăn và phát triển đón đầu cơ hội phục hồi của bất động sản.
“Việc chọn đúng thời điểm mua khi bất động sản đang xuống đáy và có thể mua lại dự án được định giá thấp tương đối so với thị trường và so với giá trị tiềm năng của dự án sẽ tạo ra giá trị cộng hưởng cho thương vụ đó”, ông Khôi khẳng định.
Vũ Minh (Theo laodong.com.vn)